Na relação locatícia, em caso de quebra contratual, ou de inadimplência dos alugueis devidos, ou recusa ao adimplemento das obrigações acessórias de agua, energia elétrica, condomínio, e demais despesas contratualmente acordadas, é possível ao locador, reaver a posse do imóvel, e dar fim ao contrato, retirando o inquilino do imóvel e iniciando a cobrança judicial dos valores devidos.
Nesses casos, deve-se atentar ao texto da Lei do Inquilinato, que em seu art. 5°, dispõe que: “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”, esse despejo pode ser concedido em liminar, ou seja, já no inicio do processo, em caso de inadimplência por parte do locatário, desde que o contrato não possua, meios alternativos de garantir seu adimplemento, como por exemplo: “Caução, Fiança, Seguro de Fiança Locatícia, ou, Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento;” Porém esse despejo em liminar exigia, impreterivelmente, que o locador ofereça caução no montante referente a 3 (três) meses de aluguel.
Por um longo tempo, o despejo por inadimplência, antes de vencido o contrato de aluguel, inexistindo qualquer outra forma de garantia, somente se dava após ofertada caução pelo locador.
A grande inovação está no fato de os tribunais, com fincas no acesso à justiça, já estarem reconhecendo, em casos muito específicos, a possibilidade de realização desse despejo em sede de liminar, conforme acima descrito, sem a necessidade de o locador ofertar caução.
Essa possibilidade se aplica em casos onde o locador, seja ele pessoa natural ou jurídica, passe por uma situação financeira delicada, e tenha sua estabilidade patrimonial abalada, beirando a insolvência em casos de pessoa natural, ou a falência em caso de pessoa jurídica. São casos extremos, em que, não dispondo de recursos para arcar com a caução e demais despesas processuais, o locador, mesmo assim faz jus ao imediato despejo, frente ao descaso do locatário.
Há também casos em que, o locador, muito embora possua mais de um imóvel, não aufere com esses alugueis renda significativa que o permita ao mesmo tempo, sobreviver com dignidade, arcar com os ônus e despesas processuais, e ainda ofertar caução ao despejo, levando-se em consideração, que o simples inadimplemento dos alugueis, já faz com que a situação financeira do locador seja abalada, e em casos onde esse mesmo locador é hipossuficiente, sua vulnerabilidade é explicita.
Leva-se em consideração nesses casos, que valor do aluguel devido, diante da inadimplência, tende apenas a aumentar, ao passo que, existe a temerosa possibilidade de que, dando continuidade aos atrasos, o inquilino continue a violar o contrato, trazendo assim prejuízo significativo ao locador, não só pela negligência com as obrigações contratuais, e obrigações acessórias, mas também com a forte possibilidade de um aumento na inadimplência dos aluguéis.
Nesses casos visando evitar um maior prejuízo do polo vulnerável da relação jurídica, em casos onde o locador é notadamente hipossuficiente, e não dispõe de recursos financeiros suficientes para ofertar a caução devida, e a inadimplência do locatário é cabalmente comprovada na petição inicial, os tribunais, já vem admitindo que se defira, sem a exigência caução, a ordem de despejo em liminar para que, o inquilino quite o débito em sua integralidade, corrigido monetariamente, acrescido de juros legais e multa contratual, ou desocupe o imóvel voluntariamente, sob pena de despejo de fato.
Caso, último em que, após o despejo, ou desocupação do imóvel, sem o pagamento do aluguel e obrigações acessórias, a ação prosseguirá, como ação de cobrança pelos valores devidos.
ANTÔNIO RIBEIRO COSTA NETO
É consultor jurídico, professor universitário e escritor; Advogado com escritório especializado em Regularização Fundiária, Direito Agrário e de Direito de Propriedade; Membro da Comissão Nacional de Direito do Agronegócio-ABA; Membro da Comissão Nacional de Direito Ambiental-ABA; Membro Consultor da Comissão de Relações Agrárias-OAB/TO; Especialista em Direito Imobiliário-UNIP/DF; Pós-Graduando em Advocacia Imobiliária, Registral, Notarial e Urbanística pela UNISC/SC
