A Bíblia já nos diz que o Homem é o sal da terra, que viemos do pó e que ao pó voltaremos. Nesse sentido é que o Direito Agrário é o ramo do direito que estuda e disciplina o complexo de relações que envolvem o Homem, enquanto sujeito de direito e o modo como ele interage com a Propriedade Rural, em seus mais diversos desdobramentos, sejam eles ambientais, bancários, sucessórios e contratuais.

Podemos conceituar Direito do Agronegócio, como  o conjunto de normas jurídicas que disciplinam as relações decorrentes da produção, armazenamento, comercialização e financiamento do complexo agroindustrial, e de todos os seus desdobramentos, tanto em aspecto nacional, quanto internacional, já que o agronegócio atualmente não conhece fronteiras.

Sendo a liberdade adquirida após o nascimento com vida, o mais sagrado dos direitos a que faz jus o ser humano, pode-se afirmar que um de seus mais puros desdobramentos é o direito à propriedade. O conceito clássico de propriedade que herdamos dos Direito Romano, é que a propriedade consiste nas faculdades de “usar, gozar e dispor”, da forma que melhor lhe aprouver, de algo que lhe pertença e inclusive “reavê-la de quem a injustamente detenha”, respeitando-se os limites gerais do direito. O Direito de Propriedade é assegurado em nossa Constituição Federal em seu Art. 5°, XXII, e no Código Civil em seu Art. 1.225, I.

São aqueles que não podem ser transportados de um lugar para outro sem alteração de sua substância. A grosso modo, podemos dizer que são o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.

São aqueles suscetíveis de movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da substância ou da destinação econômico-social, com por exemplo Tratores, Colheitadeiras, Pivôs, Ferramentas, Eletrodomésticos, dentre outros…

São aqueles constituídos por animais, sejam eles domesticados, domésticos, bravios ou selvagem, como por exemplo: Gado Bovino ou Bubalino, Suínos, Aves, Equinos, Peixes, dentre outros…

O Cadastro Ambiental Rural, ou simplesmente CAR é um registro público eletrônico, obrigatório para todos os imóveis rurais, que tem por finalidade integrar as informações ambientais referentes à situação das áreas de preservação permanente (APP) e em alguns casos áreas de proteção ambiental (APA), das áreas de reserva legal, das florestas e dos remanescentes de vegetação nativa, das áreas de uso restrito e das áreas consolidadas das propriedades e posses rurais do país.

Instituído legalmente pelo Código Florestal no âmbito do Sistema Nacional de Informação sobre Meio Ambiente (Sinima) e implantado por meio da Instrução Normativa 2/2014 do Ministério do Meio Ambiente, o CAR consiste em uma base de dados estratégica para o controle, monitoramento, combate ao desmatamento e planejamento ambiental e econômico.

Destaque-se ainda, que o conceito legal de “imóvel rural”, inclusive para fins do CAR, prioriza a destinação do imóvel e não a sua localização. Nessa linha, imóveis rurais que tenham seu perímetro localizado em zona urbana com destinação rural devem providenciar a sua inscrição regular no CAR pelo proprietário ou possuidor rural.

1. Segundo o governo federal, agora é uma exigência a apresentação do recibo do Cadastro Ambiental Rural na declaração do Imposto Territorial Rural (ITR). É o que consta na Instrução Normativa 1.902, publicada em 19/07/2019, que define as regras para os proprietários rurais de todo o Brasil apresentarem à Receita Federal a declaração deste ano. As informações ambientais são importantes para ser feita a exclusão das áreas não tributáveis da base de cálculo do imposto devido pelo proprietário rural.

1. 1. A Cessão de Direitos é uma modalidade de contrato particular que serve para transmissão de direitos sobre determinado bem. Por meio dela, o vendedor, conhecido como cedente, repassa ao comprador, denominado cessionário, os direitos sobre o bem objeto da Cessão, que poderá ser móvel ou imóvel.

    

   A Cessão de Direitos é muito utilizada por meio de instrumento particular para transmitir direitos de posse sobre algum imóvel, já que a posse não pode ser objeto de compra e venda.

    

   Outro uso muito comum da cessão de direitos é para a transmissão de direitos hereditários, com ressalva que para esse último caso conforme Art. 1793 do Código Civil Brasileiro, a cessão de direitos hereditários, seja qual for o valor do monte (herança) deve ser feita por escritura pública, sob pena de nulidade.

    

   Na maioria das vezes que tem apenas um instrumento particular de cessão de direitos, deve buscar a regularização fundiária por intermédio de um procedimento de Usucapião, ou Legitimação de Posse, sendo esse último, por compra ou titulação.

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, ou simplesmente CCIR, é o documento expedido pelo INCRA que comprova a regularidade cadastral do imóvel rural perante esse órgão. O certificado contém informações sobre o titular, a área, a localização, a exploração e a classificação fundiária do imóvel rural. O CCIR é indispensável a realização das Declarações anuais de ITR e a Elaboração do Georreferenciamento, bem como recomendada sua obtenção antes de realizar o CAR. É indispensável para celebração de escrituras públicas de compra e venda, permuta e doação, bem como para obtenção de credito rural, ou ainda para realização de inventário.

Georreferenciar um imóvel é definir a sua forma, dimensão e localização, através de métodos de levantamento topográfico que vai tornar as coordenadas geográficas do imóvel conhecidas em um dado sistema de referência. É obrigatório para todas as propriedades rurais. A Lei 10.267/01 tornou obrigatório o georreferenciamento do imóvel rural na escritura para alteração nas matrículas, como mudança de titularidade, remembramento, desmembramento, parcelamento, modificação de área e alterações relativas a aspectos ambientais, respeitando os prazos previstos.

Uma vez feito o Georeferênciamento é inserido na base de dados do Sistema de Gestão Fundiária do INCRA o SIGEF, onde será certificado.

O georreferenciamento certificado, pode ser levado a averbação na matrícula do imóvel, dando cumprimento a obrigatoriedade legal desse ato.

Os ofícios extrajudiciais de notas, ou simplesmente Cartórios de Notas, são aqueles competentes para lavrar escrituras, como as de imóveis e de reconhecimento de paternidade, testamentos, partilhas, atas notariais, autenticação de cópias e procurações, reconhecimento de firma, entre outros.

Os ofícios de registro de imóveis, ou simplesmente cartórios de registro de imóveis, é aquele responsável pelo arquivamento do histórico completo dos imóveis, registrando todos os dados de propriedade de maneira segura e autêntica, e onde são registradas as Escrituras de Compra e Venda, Doação, Inventário, Formais de Partilha, Sentenças de Usucapião dentre outros atos… Incluindo o registro de títulos de credito próprios.

Promessa de Compra e Venda, é um contrato particular, que especifica os valores e as condições de venda de um determinando bem, que uma vez quitado, obriga o vendedor a outorgar a Escritura Pública de Compra e Venda para o comprador (Art. 1.225, VII da Lei 10;406/2002).
E mesmo após a outorga de tal escritura, ainda se fará necessário registro da mesma no Cartório de Registro de Imóveis, para que haja transmissão de propriedade.

Sim. Desde que o bem esteja disponível para venda, e que a promessa tenha sido celebrada de modo irrevogável e irretratável, ela poderá ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Uma vez feito isso você impede que o bem seja vendido a terceiros pelo antigo proprietário, ou ainda que seja alvo de penhora ou outros tipos de constrição, por dividas do antigo proprietário.

A Escritura de Compra e Venda é o ato lavrado no cartório de Oficio de Notas por meio do qual uma das partes vende determinado bem (móvel ou imóvel) para outra. Não confunda escritura com Registro, pois nem sempre quem possui escritura de compra e venda registrou a mesma na matrícula do imóvel, e o ato que garante que você adquiriu a propriedade em si, não é o contrato, nem a escritura, mas sim o registro

Regularização fundiária é o conjunto de medidas jurídicas e sociais que visam à legalização da situação de posses irregulares, sobre terras devolutas dos Estados e da União, em casos onde as mesmas já foram aproveitadas e tornadas produtivas pelo particular que as ocupa, sendo que nesses casos, o melhor direito assegura a titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito constitucional à propriedade, e o pleno desenvolvimento das funções social e econômica da propriedade. Através do trabalho técnico de um Advogado Especializado, é possível a implementação de uma série de medidas que possibilitam a regularização fundiária, seja por via de Inventário, Usucapião em suas diversas modalidades, tanto por via Judicial, quanto Extrajudicial, ou até mesmo por meio dos procedimentos de Estremação, Divisão e Demarcação. Também há casos em que se trabalha através de processos específicos de regularização de posse nos órgãos de terras federais ou estaduais.

Terra devoluta, são todas aquelas que, não pertencendo a particulares, também não se encontram afetadas ao uso da União, Estados e Distrito Federal, e Municípios, ou de seus órgãos da administração pública direta ou indireta.

Essas terras pertencem, portanto, ao povo brasileiro, e são tuteladas pela União, por intermédio do INCRA, e pelos Estados, por seus órgãos próprios, devendo ser aplicadas a fins de reforma agrária e regularização fundiária.

Chamam-se devolutas, pois são aquelas que foram devolvidas pela Coroa de Portugal ao Império do Brasil, após a independência.

Matrícula é um instituto de Direito Registral, que é responsável pelo cadastro e individualização de um imóvel, é um registro do histórico de todos os atos da vida jurídica do imóvel, e de sua individualização por meio de características como área, localização, proprietário, município onde se situa, origem, dentre outras. É na matrícula, que ficam descritos os atos de Registro e Averbação. Geralmente é organizada em pastas e fichas de registro.

O registro é o ato através do qual se lança por escrito na matrícula do imóvel em campo próprio a prática de atos consistentes na criação do direito de propriedade ou de outros direitos reais referentes ao imóvel.

A averbação é o ato através do qual se lança por escrito na matrícula do imóvel referência à existência de um acontecimento novo, que não tenha por objetivo originar direitos ou relações jurídicas, mas sim modificar, extinguir ou retificar informações do próprio registro ou da matrícula.

Penhor é o ato através do qual o proprietário de um determinado bem, o dá em garantia de um pagamento futuro e certo a um terceiro. Essas partes tornam-se então Devedor e Credor. O penhor é um direito real, e como tal é passível de registro na matricula do imóvel. Geralmente o penhor nasce da celebração de uma Cédula de Crédito Pignoratícia, figura comum nos empréstimos bancários.

Hipoteca é o ato através do qual o proprietário de um determinado bem imóvel, o dá em garantia de um pagamento futuro e certo a um terceiro. Essas partes tornam-se então Devedor e Credor. A hipoteca é um direito real, e como tal é passível de registro na matricula do imóvel. Geralmente a hipoteca  nasce da celebração de uma Cédula de Crédito Hipotecária, figura comum nos empréstimos bancários.

Alienação Fiduciária é o negócio mediante o qual o devedor transmite a propriedade imobiliária ao fiduciário, em garantia da dívida assumida para com o mesmo. O Devedor Fiduciante mantem a posse do imóvel e a expectativa de propriedade, já que se tornara proprietário de pleno direito após a quitação da dívida. Por sua vez o Credor Fiduciário, mantem a propriedade fiduciária do bem e a posse indireta sobre o mesmo.

Bem podemos dizer que a posse é uma situação de fato, digna de ser tutelada pelo direito, ou seja algo que surge naturalmente, ou por instrumento contratual, ou ainda por instrumento legal, e cuja proteção se reveste, na maioria das vezes, das formalidades e da tutela legal.

A posse é tão antiga quanto o homem, e existe desde que pela primeira vez alguém tomou para si algo, e assumiu o desejo de defende-lo contra os demais.

Chama-se de usucapião o modo de aquisição de propriedade mediante a posse continuada por tempo previsto em lei. Nos melhores termos do Direito Romano “Usucapio est adiectio dominii per continuationem possessionis temporis lege definiti (D. 41, 3, 3).”
O Instituto do Usucapião, destina-se à aquisição de propriedade através da posse mansa e pacífica, que respeite a função social, econômica e ambiental da propriedade, e se delongue por um longo tempo (determinado em lei). O lapso de tempo e os requisitos específicos variam conforme as várias espécies de Ações de Usucapião existentes. (COSTA NETO, Antônio Ribeiro. O Instituto da Propriedade Privada no Direito Romano. Rio de Janeiro: Publit, 2015).

Bem nesse caso recomendamos um conteúdo especial a esse respeito e te convidamos para que assista nosso vídeo explicativo no You Tube: https://www.youtube.com/watch?v=VdALNFVnQVg

Aqui está a grande inovação, com o advento do novo CPC (Código de Processo Civil), este traz consigo uma mudança significativa ao introduzir na Lei de Registros Públicos, por força de seu Art. 1.071, a possibilidade de ser a Usucapião processada em uma via administrativa, sem que se faça necessário o ingresso na justiça comum.

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SIM, a Lei não impede que pelo fato de já ser autor de um processo de Usucapião Judicial, sobre um referido imóvel, você venha a tentar o Usucapião na modalidade Extrajudicial, mas para isso, você deve pedir a suspensão do processo judicial, ou desistir do mesmo.

Essa decisão é muito complexa e deve ser tomada apenas com o aconselhamento de um especialista, pois pode implicar em consequências severas, caso feita levianamente.

Já imaginou desistir de um processo onde você lutou e investiu tempo e dedicação por anos, e não conseguir realizar o Usucapião Extrajudicial? Aí você teria de recomeçar todo o seu trabalho….

Agora se no seu caso, já houve contestação da parte contrária no processo judicial, essa possibilidade não existe, e nesse caso você devera perseguir seu direito em Juízo até o fim.

Embora, exista um certo debate a esse respeito nos tribunais, a resposta é: SIM, é possível o reconhecimento, de Usucapião sobre bem imóvel gravado com ônus de garantia hipotecária, desde que, o credor real tenha sido devidamente intimado para se manifestar nos autos da Ação de Usucapião Judicial, ou no Pedido Extrajudicial de reconhecimento de Usucapião.

O direito da parte será analisado normalmente na esfera administrativa ou judicial, segundo as exigências legais próprias da espécie, e uma vez atendidos os requisitos de lei, o possuidor legitimo terá seu direito assegurado.

Lembramos que, tal reconhecimento se dará em benefício de terceiro, que exerça nos termos da lei, posse mansa, pacifica e legitima sobre o imóvel.

A resposta é NÃO, nesse sentido o Superior Tribunal de Justiça-STJ, já pacificou nos REsp. 881270/RS , que: “A transferência a terceiro de veículo gravado como propriedade fiduciária, à revelia do proprietário (credor), constitui ato de clandestinidade, incapaz de induzir posse (art. 1.208 do Código Civil de 2002), sendo por isso mesmo impossível a aquisição do bem por usucapião.”

Nesse sentido, resta afastada a possibilidade de Usucapião, em qualquer de suas modalidades, contra o veículo objeto de alienação fiduciária.

Embora, exista alguma divergência, a maioria dos Tribunais, entende por unanimidade que, que NÃO é possível, já que posse exercida em decorrência de contrato com garantia de alienação fiduciária não é plena, mas desdobrada, e o devedor exerce apenas a posse direta, permanecendo a posse indireta no domínio de direito do credor fiduciário, logo qualquer transmissão de posse a qualquer pessoa que não fosse o devedor fiduciante, sem a anuência do credor fiduciário, seria eivada de vício de clandestinidade.

Outrossim a situação seria ainda mais grave em caso de inadimplência, pois tal posse apenas afigura-se justa apenas durante o período em que o contrato está vigente, com o pagamento das parcelas pelo devedor, surgindo para o credor, no caso de inadimplência, o direito de reaver a posse do bem, com a consolidação da sua propriedade, nos termos da Lei 9514/97, os termos do que dispõe o art. 1.203 do Código Civil, “salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida”.

A estremação é um procedimento de regularização de áreas que, na prática, encontram-se perfeitamente delimitadas e individualizadas, mas que, nas respectivas matriculas ou transcrições, encontram-se em situação de condomínios gerais, ela obedece especialmente ao Código de Normas da circunscrição Estadual onde se localiza o Cartório do foro do imóvel.

A estremação é um direito de quem deseja fazer cessar a relação de condomínio nesses casos, e independe da vontade dos demais condôminos.

A estremação é um procedimento técnico que deve ser conduzido junto a um Cartório de Oficio de Notas e ao Oficio de Registro de Imóveis da Comarca da Propriedade, em conjunto por um Advogado e um Topógrafo ou Agrimensor de confiança das partes.