O sonho de possuir uma casa própria, seja comprando-a já pronta ou construindo, é comum a todos nos, assim como àqueles que possuem uma visão mais empreendedora, também é natural o sonho de possuir um imóvel próprio para servir de sede a sua empresa ou escritório.
Mas, nem todos possuem condições financeiras para adquirir bens imóveis e quitar esta aquisição num só ato. É para viabilizar o desenvolvimento social e econômico que existem, à disposição do consumidor, as mais diversas linhas de credito imobiliário oferecidas por instituições bancárias. Onde o imóvel atua como bem sobre o qual repousa o ônus da garantia real, que assegura o pagamento integral da divida contraída.
Na maioria das vezes o Compromisso de Compra e Venda utilizado para este fim, é acompanhado de um termo (pacto adjeto) de alienação fiduciária. Em que, via de regra, o simples vencimento de uma prestação e seu não pagamento nos prazos e termos do contrato, seguido da não purgação da mora, em observância a lei, pode ensejar a retomada do imóvel pela instituição bancária, através de um procedimento bem rápido e desembaraçado, chamado Consolidação da Propriedade Fiduciária, uma vez consolidada a propriedade fiduciária nas mãos da instituição credora, o bem será levado a hasta pública e alienado visando obter dinheiro suficiente para quitar os débitos vencidos e vincendos da divida, bem como as demais despesas inerentes ao imóvel e ao procedimento.
Ninguém é obrigado a assinar um contrato de alienação fiduciária com uma instituição bancária, mas uma vez celebrado este contrato, é certo que deve ser cumprido honradamente. Por isso antes de celebrar esta espécie de contrato, é bom refletir bastante, e elaborar uma tabela detalhada de seu orçamento mensal, para apenas contrair uma divida cujas parcelas, você tenha certeza de conseguir pagar em dia, comprometendo um percentual não maior do que 30% de sua renda.
Aí chamamos o leitor a uma reflexão, nesses tempos de crise ética/política/financeira, em que, a instabilidade financeira atinge praticamente a todos, o que aconteceria se, quando você fez o financiamento sua renda era suficiente para pagar as prestações, mas por algum motivo alheio a sua vontade, já não é mais? Você pode perder o imóvel? Como se deve agir?
Bom, primeiramente é certo que ao sofrer uma diminuição de renda, de forma que esta seja inferior a que você tinha, quando declarada ao Banco no momento da celebração do contrato, nesse caso deve-se comunicar imediatamente à instituição financeira esse fato, e tentar amigavelmente reduzir o valor das prestações.
Em atendimento ao disposto em Lei, quase todos os contratos de financiamento imobiliário em regime de alienação fiduciária, permitem reduzir-se o valor das parcelas devidas, aumentando-se o numero das mesmas, de forma a que o percentual de sua renda comprometida com o seu pagamento não seja superior ao percentual comprometido quando contraída a divida.
Alguém que ganhava mensalmente R$ 8.000,00 (oito mil reais) em 2015 pagando parcelas de R$2.000,00 (dois mil reais) por mês, e que vê sua renda reduzida em 2016 a apenas R$ 4.000,00 (quatro mil reais), poderia pleitear a redução das parcelas para o limite de R$ 1.000,00 (mil reais), mantendo o limite de 25% que, lembramos aqui, não ser uma regra absoluta; É necessário fazer um calculo simples para constatar-se qual era o percentual comprometido anteriormente, e então, calcular o valor proporcional das prestações a serem ajustadas.
É interessante, entretanto a contratação de um Advogado especializado nesta área para assessorar o consumidor nesta tentativa de negociação.
Lembramos ainda, que são exceção, da regra acima exposta, os financiamentos feitos nos moldes do que dispõe o Sistema de Financeiro Habitacional – SFH, onde a lei determina que o valor mensal das prestações devidas pelo consumidor ao banco, não deve exceder o limite de 30% do valor de sua renda bruta mensal.
Normalmente o próprio consumidor pode procurar o Banco onde realizou o financiamento imobiliário e tentar adequar o valor das prestações a sua renda atualizada, o que, na maioria das vezes, da certo.
Em casos onde tal negociação amistosa não seja possível, é necessário procurar um Advogado de confiança, para que imediatamente ele ajuíze uma Ação de Renegociação de Financiamento Imobiliário, evitando assim, que o consumidor por não conseguir pagar as prestações devidas, entre em mora, e corra o risco de perder seu imóvel.
ANTÔNIO RIBEIRO COSTA NETO
É consultor jurídico, professor universitário e escritor; Advogado com escritório especializado em Regularização Fundiária, Direito Agrário e de Direito de Propriedade; Membro da Comissão Nacional de Direito do Agronegócio-ABA; Membro da Comissão Nacional de Direito Ambiental-ABA; Membro Consultor da Comissão de Relações Agrárias-OAB/TO; Especialista em Direito Imobiliário-UNIP/DF; Pós-Graduando em Advocacia Imobiliária, Registral, Notarial e Urbanística pela UNISC/SC
